מחזור משכנתא – מתי זה משתלם וכמה אפשר לחסוך

מהניסיון שלי, הרבה אנשים בודקים את המשכנתא רק כשההחזר החודשי מתחיל להכביד. אבל מחזור משכנתא לא נועד רק להקטין את ההחזר.

לפעמים דווקא שמירה על החזר חודשי דומה וקיצור משמעותי של תקופת המשכנתא יכולה לחסוך סכומים גדולים לאורך השנים. כבר ליוויתי מקרים שבהם שינוי נכון של התנאים והתמהיל הוביל לחיסכון של מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.

מה זה בעצם מחזור משכנתא?

מחזור משכנתא הוא תהליך שבו משנים את המשכנתא הקיימת ומחליפים אותה בתנאים שמתאימים יותר למצב הנוכחי.

המטרה יכולה להיות:

• הפחתת ההחזר החודשי
• קיצור תקופת המשכנתא
• הפחתת העלות הכוללת של המשכנתא
• שינוי מסלולים ורמות הסיכון
• התאמת המשכנתא לשינויים בהכנסות או במצב המשפחתי

חשוב להבין: לא תמיד צריך למחזר את כל המשכנתא.

אפשר לבצע גם מחזור חלקי – למחזר רק מסלול אחד או מספר מסלולים שבהם ניתן לשפר את התנאים, ולהשאיר מסלולים אחרים בתנאים הקיימים אם הם עדיין טובים.

לדוגמה, אם במשכנתא קיימת יש מסלול בריבית טובה שכבר לא ניתן לקבל היום, אין סיבה לוותר עליו רק כדי לבצע מחזור מלא. לפעמים דווקא השילוב בין שמירת המסלולים הטובים לבין מחזור המסלולים הפחות מתאימים נותן את התוצאה הנכונה ביותר.

איך יודעים אם כדאי למחזר?

אין כלל שאומר שמשכנתא שנלקחה לפני מספר מסוים של שנים חייבת מחזור.

כדי לדעת אם המחזור כדאי צריך לבדוק את יתרת המשכנתא, הריבית בכל מסלול, השנים שנותרו, סוגי ההצמדה, עמלות הפירעון המוקדם וכמובן את הריביות והתנאים שאפשר לקבל היום.

צריך גם להבין מה רוצים להשיג. לקוח שרוצה להקטין את ההחזר החודשי נמצא במצב שונה מלקוח שיכול להמשיך לשלם אותו סכום ורוצה לסיים את המשכנתא מוקדם יותר.

לא מסתכלים רק על הריבית

אחת הטעויות הנפוצות היא להשוות רק בין הריבית הקיימת לריבית החדשה.

חשוב במיוחד לבדוק את עמלות הפירעון המוקדם. במסלולים מסוימים עשויה להיות עמלה משמעותית, ולכן גם אם ניתן לקבל היום ריבית נמוכה יותר, זה עדיין לא אומר שהמחזור משתלם.

צריך לחשב את התוצאה לאחר כל העלויות ולבדוק כמה כסף המחזור באמת יכול לחסוך לאורך התקופה.

איך מתבצע מחזור משכנתא?

תהליך מקצועי מתחיל בהוצאת יתרות לסילוק ובניתוח המשכנתא הקיימת.

לאחר מכן בונים חלופה שמתאימה למטרות וליכולת ההחזר של הלקוח ובודקים את האפשרויות מול הבנק הקיים ובמידת הצורך גם מול בנקים נוספים.

בסוף הבדיקה יכולות להיות כמה מסקנות: למחזר את כל המשכנתא, לבצע מחזור חלקי של מסלולים מסוימים, או להשאיר את המשכנתא כפי שהיא.

ולפעמים דווקא האפשרות האחרונה היא ההחלטה הכלכלית הנכונה ביותר.

לא ממחזרים משכנתא בכל מחיר

הדבר החשוב מבחינתי הוא לא לבצע מחזור רק כדי להגיד שעשינו מחזור, אלא לבדוק האם השינוי באמת משפר את מצבו של הלקוח.

אם יש לכם משכנתא קיימת ואתם לא יודעים אם התנאים שלה עדיין מתאימים לכם, שווה לבצע בדיקה מקצועית.

לפעמים הבדיקה מסתיימת בהחלטה להשאיר הכול כפי שהוא. לפעמים נכון לשנות רק חלק מהמסלולים. ובמקרים אחרים ניתן באמצעות מחזור נכון לחסוך סכומים משמעותיים ולקצר שנים מהמשכנתא.

המטרה היא לא משכנתא חדשה – אלא משכנתא טובה יותר עבורכם.