תמהיל משכנתא - איך בונים נכון?
"תמהיל" זה פשוט האופן שבו מחלקים את סכום המשכנתא בין מסלולים שונים. כל מסלול מתנהג אחרת - וזה בדיוק העניין: השילוב הוא שמפזר את הסיכון.
שלושת הצירים שחשוב להבין
כל מסלול נבדל בשלושה דברים:
- הריבית - קבועה או משתנה
- ההצמדה - צמוד למדד או לא צמוד
- התקופה - כמה שנים
המסלולים המרכזיים
- קבועה לא צמודה (קל"צ) - הכי יציב, הכי יקר. ההחזר לא זז לעולם.
- קבועה צמודה - ריבית נמוכה יותר, אבל הקרן גדלה עם המדד.
- משתנה כל 5 שנים - ריבית נמוכה יותר, מתעדכנת בנקודות זמן ידועות.
- פריים - נעה עם ריבית בנק ישראל. גמיש, אפשר לפרוע ללא קנס.
איך מחליטים?
השאלה הראשונה היא לא "מה הכי זול" אלא "כמה סיכון אני יכול לספוג". מי שההכנסה שלו יציבה מאוד ויש לו כרית ביטחון יכול לקחת יותר מסלולים משתנים. מי שההחזר החודשי שלו על הגבול - צריך יותר יציבות.
השאלה השנייה: כמה זמן אתם מתכננים להישאר? אם אתם צופים מכירה או מיחזור בטווח של חמש שנים, מסלול עם קנס פירעון גבוה הוא בעיה.
טעות נפוצה
הרבה אנשים לוקחים את התמהיל שהבנק הציע כברירת מחדל. הבנק בונה תמהיל שנוח לו. זה לא אומר שהוא רע - זה אומר שהוא לא נבנה סביבכם.
מה עושים
בונים שניים-שלושה תרחישים, בודקים מה קורה לכל אחד אם הריבית עולה ב-1%, ומשווים את סך העלות. זה בדיוק העבודה שיועץ עושה - עם כלים שמחשבים את זה בדקות.