לרוב בטרם הנכס הנמכר נמצא ברשותם. הדבר מציב את הקונים במקום פגיע– שכן כל עוד הדירה לא נמסרת בפועל, סכום הכסף ששולם על ידם למוכר הדירה אינו מובטח. על פי חוק המכר(דירות) מי שמוכר דירה שבנה או שעתיד לבנות בעצמו או על-ידי אדם אחר, על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה (בעיקר קבלן בניין או חברה קבלנית), אינו יכול לקבל מהקונה סכומים העולים על שיעור מסוים ממחיר הדירה כפי שנקבע בחוק, אלא אם העניק לקונה הדירה “בטוחה” על פי החוק האמור. ערובת חוק המכר הינה אחת מן הבטוחות המותרות על פי החוק האמור והיא מבטיחה השבת כל הכספים ששולמו על ידי הקונה למוכר על חשבון הדירה במקרה שהמוכר לא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה מחמת עיקול, צו כינוס נכסים, או צו פירוק שניתנו כנגד המוכר או נגד בעל המקרקעין או מחמת נסיבות שבהם נוצרה מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה.

הנה אחת הדרכים להבטיח את כספי הרוכשים בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל”ה-1974 . רכישת דירה היא תהליך בו הקונים משלמים סכומי כסף גדולים למוכרים

תוספת/הפחתה + עוגן = הריבית הסופית שעליה הלקוח חותם. בתחום המשכנתאות אין עוגן יחיד והוא שונה לכל מסלול הלוואה בריבית משתנה. דוגמאות לעוגנים הם: פריים, ריבית משתנה, צמודה למדד, לא צמודה למדד, ליבור למסלול דולר או אירו ועוד. ישנם גם מקורות לעוגנים כמו אג”ח ממשלתי או ריבית ממוצעת.

הלוואה שנלקחת דרך מחלקת המשכנתאות בבנק וכרוכה בה עמידה במבחני רגולציה של בנק ישראל בנוגע להלוואות משכנתה. סוג אחר של הלוואה היא הלוואה דרך הצד המסחרי (דרך חשבון העו”ש) והיא משוחררת מרגולציה משכנתאית.

מסמך רשמי המעיד על העברת זכויות במקרקעין.
אם הוגש חתום ללשכת רישום המקרקעין יבצע רשם המקרקעין העברת זכויות.

טופס בו מדווח עוסק (לקוח עצמאי) על הכנסתו לרשויות המס. פירוט הנתונים העיקריים בשומה כולל : מחזור עסקי, הכנסת הנישום החייבת במס, ותשלומי המיסים שמועברים לרשויות המס.

מכיוון שהנכס הממושכן הינו הבטוחה העיקרית של הבנק, בדרך כלל הבנק ידרוש לדעת את שוויו המדויק והמעודכן ביותר של הנכס אותו הוא מעמיד להלוואה – וזאת באמצעות הערכת שמאי שתבוצע על הנכס. מקצוע השמאות עוסק בהערכות שווי השוק של נכסי נדל”ן שונים, באופן אובייקטיבי. בקביעת שווי הנכס השמאי מביא בחשבון גורמים רבים הקשורים לנכס (מיקומו, מצבו, מאפייניו) וכן בשוק (מחירי הנדל”ן ביום ההערכה). לצורך הערכת שמאי, תקבלו מהבנק רשימה הכוללת מספר שמאים שנבחרו באופן אקראי מתוך מאגר מידע נרחב של הבנק. עליכם לפנות באופן עצמאי לאחד מהם ולתאם את ביצוע השמאות.

הרווח שהיזם יכול לקבל מעבר לעלות הבניה עבור מכירת הנכס.

רשם המשכונות הינו גוף ממשלתי, שנוצר מחוק המשכון האחראי על רישום שיעבודים ומשכונים.

רשות מקרקעי ישראל שממשיכת דרכו של מינהל מקרקעי ישראל.

רישום הבטחונות למשכנתא כרוך בתשלומים שונים, כמו תשלום על אגרות טאבו (למשל: דמי אגרה להוצאת נסח, אימות נסח באמצעות האינטרנט, אגרת רישום משכנתא, אגרת רישום הערת אזהרה, אגרה לביטול הערת אזהרה) ואגרת רישום מישכון ברשם המשכונות. מרבית התשלומים האלה מפורסמים בלוח העמלות של הבנק, הם מתעדכנים מעת לעת, בהתאם להנחיות הרשויות הרלוונטיות.

דרגה שווה. במקרה שהדירה שברשות הלווים משועבדת לבנק מסוים, והם מעוניינים לקבל הלוואת משכנתא מבנק אחר (לסילוק ההלוואה הקיימת או לקבלת הלוואה נוספת בשעבוד אותה דירה), עליהם לקבל את הסכמת הבנק הראשון אשר לטובתו משועבדת הדירה הסכמה זו, אם תינתן, יכולה להיות הסכמה לשעבוד נוסף ב “דרגה שווה” (פרי-פסו) או ב”דרגה שנייה”. פירוש ההסכמה ל”דרגה שווה”: היא שלשני הבנקים תהיה משכנתא ראשונה בדרגה שווה ביניהם, כלומר: אם הדירה הממושכנת תמומש, יקבל כל בנק את חלקו בסכום שיתקבל.

פעולה לקביעת תחומה של קרקע שעדיין לא הוסדרה. חלוקתה של הקרקע לחלקות משנה מבוצעת ע”י מודד מוסמך
ששמו נכלל ברשימת האדריכלים של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ואשר בעלי הקרקע שכרו את שירותיו לצורך זה.
המטרה היא שבסופו של התהליך כל נכס (דירה או בית) יירשם ב”נסח” נפרד. בסיום הפרצלציה עובר רישום הזכויות על פי רוב באופן בלעדי ללשכת רישום המקרקעין.

צד שנפגע מהפרת החוזה יכול לתבוע את הפיצוי המוסכם מהצד המפר. גובה הפיצוי מוסכם מראש במעמד חתימת החוזה בין שני הצדדים.

אם תרצו לפרוע את המשכנתא לפני תום תקופת ההלוואה, או להחליף מסלול הלוואה במהלכה (כלומר, למחזר את המשכנתא), תידרשו לשלם עמלות הנובעות מפירעון מוקדם של ההלוואה. העמלות המותרות לגבייה מוגדרות במסמך בשם “צו הבנקאות/עמלות פירעון מוקדם, בהוראות בנק ישראל”. עמלת הפירעון המוקדם מורכבת ממרכיבים שונים, הנקבעים על פי מסלול ההלוואה: עמלת היוון, עמלת מדד ממוצע, עמלת אי הודעה, עמלה תפעולית, עמלת הלוואות מט”ח, עמלה תפעולית.

עמלת ההיוון נגבית בין ההפרש של הריבית אותה חתם ההלווה ביום לקיחת ההלוואה לבין הריבית הממוצעת ביום לקיחת הלוואה לבין הריבית הממוצעת במועד הסילוק לפי הנמוך מבינהם. אם הריבית הנוכחית של ההלוואה נמוכה יותר מהריבית הממוצעת על משכנתאות הנהוגה במשק (על פי מסלול ההלוואה) ביום הפירעון המוקדם אזי לא תהיה עמלה. עמלה זו נגבית הן בעת פירעון מוקדם של ההלוואה והן בעת מחזור ההלוואה למסלול אחר.

הבסיס עליו בנויה ההלוואה שממנה יש תוספת או הפחתה.

ניתן להשתמש ולשעבד לטובת הבנק נכס שנמצא כבר בבעלות הלווים, על מנת לקחת הלוואת משכנתא המוגדרת ככל מטרה לצרכים שונים כגון: שיפוץ דירה, עזרה לילדים, מימון אירועים וכו’ לדוגמא: לבני זוג יש דירה בבעלותם המלאה, עכשיו הם יכולים לנצל אותה כנכס קיים, ולמשכן אותה כדי לקבל משכנתא לצורך שיפוץ כללי של הדירה שלהם.

קוד מספרי לזיהוי נכס מקרקעין בישראל.
שטחה של המדינה מחולק לגושים וכל גוש מחולק לחלקות/ מגרשים.

מס המוטל על מוכר נכס מקרקעין בגין הרווח שהפיק, בשל עליית שוויו של הנכס בהשוואה למועד רכישתו. מס שבח מחושב בעת מכירת דירה, והוא מתייחס לרווח ההון הנוצר בעקבות המכירה. המונח “שבח” נובע מההשבחה שנעשתה בכנס, כלומר – ההפרש בין מחיר המכירה של הדירה לבין המחיר בו נקנתה הדירה על ידי המחזיק הנוכחי בנכס, עם הצמדה למדד ולאחר קיזוז הוצאות רכישה והשבחה של הנכס (כולל שכר טרחה לעורך דין על עסקת הקנייה, עמלה למתווך {עד 2% משווי הדירה}, עלויות שיפוץ הדירה, מס רכישה ובאופן כללי אגרות ומיסים, הוצאות על ריבית המשכנתא, פחת ועוד). מס השבח עומד על 25% מתוך השבח נטו שנוצר בעת מכירת הדירה.

על פי חוק, רכישת בית בישראל חייבת במס רכישה, המתבטא באחוז מסוים ממחיר הדירה. אחוז זה משתנה ומתעדכן מעת לעת, מומלץ להתעדכן באתר רשות המסים בישראל. כמו כן, תוכלו לאמוד את שיעור מס הרכישה הצפוי באמצעות סימולטור מס הרכישה של רשות המיסים.

מנהל מקרקעי ישראל הוא הגוף המנהל, על פי חוק, את קרקעות המדינה, הקרן הקיימת לישראל ורשות הפיתוח, המהוות כ-90% משטח מדינת ישראל.

מכתב כוונות הוא מסמך המונפק על ידי הבנק, ומאשר כי בכפוף לתשלום סכום יתרת ההלוואה הכולל עד לתאריך מסוים, יסכים הבנק להסרת השעבוד לטובתו. מכתב זה נדרש, למשל, בעת רכישת דירה יד שנייה, שעדיין לא נסתיימו תשלומי המשכנתא עליה על ידי הצד המוכר. דירה זו עדיין משועבדת לבנק שנתן את המשכנתא למוכרים, ולכן בלתי ניתן למכור אותה עד שהבנק יסיר את השעבוד.

זה מכתב שהקבלן מקבל מהבנק ושבו רשום שיחידת הדיור המסוימת של הרוכש משוחררת משעבוד הכללי של מיזם הבנייה. והמשמעות, שלגבי הבנק, דירת הלקוח הספציפי נקייה משיעבודים על אף שהקבלן לא סילק את החוב במלואו על שאר הדירות במיזם.

• פריים – ריבית הפריים מהווה למעשה את הבסיס לקביעת שיעורי הריבית בכל הנוגע למוצריהם של הבנקים המסחריים, דוגמת פיקדונות או הלוואות. ריבית הפריים היא בעצם חיבור של ריבית בנק ישראל שמשתנה 8 פעמים בשנה ועוד מרווח קבוע של 1.5%. ריבית פריים עולה או יורדת רק לפי שיקול בנק ישראל ובהתאם למצב הנוכחי במשק, ריבית משתנה לא צמודה.
• קל”צ – מסלול בריבית קבועה ולא צמודה לאורך תקופת המשכנתא. מדובר על מסלול בטוח ויציב מבחינת ההחזר החודשי, מה שנותן ללקוח שקט נפשי לאורך כל תקופת החזר המשכנתא.
• ק”צ – מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה מציע את יתרון היציבות והוודאות שמעניקה ריבית קבועה, בדרך כלל בריבית נמוכה יותר ביחס לריבית קל”צ. החיסרון הואעליה של מדד המחירים לצרכן במהלך חיי המשכנתא תגדיל את ההחזר החודשי עבור המשכנתא ואת יתרת קרן ההלוואה.
• מ”צ – מסלול ריבית משתנה וצמודה למדד. הריבית משתנה אחת לתקופה, בדרך כלל כל 5/7/10 שנים. עם הגיע נקודת שינוי – הריבית תעלה או תרד, לפי העוגן במועד השינוי, ואיתה ישתנה החזר המשכנתא. גם כאן, הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן ומשתנה אתו.
• מל”צ – מסלול ריבית משתנה ולא צמודה למדד. הריבית משתנה אחת לתקופה, בדרך כלל כל 5/7/10 שנים. עם הגיע נקודת שינוי – הריבית תעלה או תרד, לפי העוגן במועד השינוי, ואיתה ישתנה החזר המשכנתא. בניגוד למשתנה הצמודה, במל”צ הקרן אינה צמודה.
• מט”ח – משכנתא הצמודה לשער היציג של האירו או הדולר, בריבית משתנה המתעדכנת אחת ל-3/6 חודשים. אין בה עמלה של הפרשי היוון ולתושבי חוץ מסלול זה מוחרג עד מינימום 1/3 קבועה (במידה ולוקח הכל במט”ח). הקרן מוצמדת לשע”ח ממש כמו בקבועות הצמודות.
• זכאות – מונח “זכאות” מתייחס לזכאות להלוואה ממשלתית, המוענקת על ידי משרד הבינוי והשיכון, בהתאם לקריטריונים ברורים המוגדרים על ידו, לרוכשי דירה ראשונה או לבעלי דירה העומדים בקריטריונים שנקבעו ע”י משרד הבינוי והשיכון. סכום הלוואת הזכאות, תנאיה והריביות בגינה משתנות מעת לעת ונקבעות על ידי משרד הבינוי והשיכון. מעבר לזכאות זו, מפעם לפעם מעניק משרד הבינוי והשיכון “זכאות מבצע” – סיוע שניתן בתקופת זמן מוגבלת מראש, במיקום מוגדר מראש (פרויקטים מועדפים, למשל). עוד על הקריטריונים לזכאות למשכנתא ועל התנאים בהם היא ניתנת ניתן לקרוא באתר משרד הבינוי והשיכון, תחת הכותרת “סיוע בדיור”.
• מענק – ישנם כמה סוגים של מענקים אבל לרוב זה מענק מותנה ומוקצב בזמן כלומר, כל עוד הלווה עומד בתנאי ההלוואה, המענק נשאר כמענק. אם הלווה לא יעמוד יותר בתנאי המתלה – יאלץ לשלם בעצמו את שארית המענק.

ריבוי בעלים באותה חלקה בעצם “שותפות” ובמקרה שלנו שותפות על קרקע. מצב כזה יכול להיווצר כתוצאה מירושה, כאשר מספר יורשים ירשו יחד נכס שהיה בבעלות מוריש אחד, או מספר בעלי חלקות סמוכות שהפכו לשותפים בחלקה אחת חדשה בעקבות תוכנית איחוד וחלוקה, או כאשר הבעלות על הקרקע הייתה קהילתית והנהגת הכפר או הנהגת החמולה חילקה כל תקפה את הקרקעות שבחזקת הכפר בין בני הכפר או החמולה והשותפות אינה בהכרח מעידה על בעלות.

מדד המשקלל את השינויים במחירי הבניה של דירות למגורים בעקבות שינויים בעלות חומרי הגלם השונים (בטון, ברזל וכו’…) מחודש לחודש. מדד זה פועל בדומה למדד המחירים לצרכן, אך במקום להיות מוצמד ליתרת הקרן במשכנתא, הוא מוצמד ליתרת התשלומים שהרוכש טרם שילם לקבלן.

כתב ההתחייבות לרישום משכנתא מהווה בטוחה זמנית עבור הבנק בעת מתן הלוואת משכנתא, הניתנת לבנק על ידי בעל הזכויות במקרקעין עד לרישום משכנתא לטובת הבנק. כתב ההתחייבות נועד להבטיח את רישום הזכויות בנכס לטובת הלווים ואת רישום המשכנתא עליו לטובת הבנק. כתבי התחייבות לרישום משכנתא נחתמים בדרך כלל על ידי מוכרי נכס יד שנייה, חברה משכנת, קבלנים ומנהל מקרקעי ישראל. הם כוללים נושאים משפטיים המסדירים את התחייבות המוכרים כלפי הבנק. לדוגמא: בני הזוג כהן רצו לרכוש דירה מבני הזוג לוי, תוך שימוש בכספי הלוואת משכנתא. במהלך תהליך הרכישה התבקשו בני הזוג לוי לחתום על כתב התחייבות לרישום משכנתא, בו הם מתחייבים לרשום את הזכויות בנכס שלהם לטובת הלווים ולרשום משכנתא לטובת הבנק, כתנאי לכך שהבנק יעביר להם את כספי המשכנתא.

ייפו כוח נוטריוני הנו ייפוי כוח הנחתם בפני נוטריון. נוטריון הוא עורך דין המוסמך בהתאם לחוק לאמת, לאשר, להעיד ולערוך מסמכים משפטיים. חתימתו של הנוטריון, במקרים המוסדרים בחוק, נחשבת בעיני בית המשפט כאישור למקוריותו של המסמך, לזהותו של החותם עליו או לעובדה כי המסמך נחתם מרצונו הטוב והחופשי של החותם. באופן זה, ייפוי כוח נוטריוני מאשר את אמיתות חתימותיהם של נותני ייפוי הכוח. במהלך תהליך קבלת המשכנתא, בנכסים שבהם הלווה אינו רשום כבעל הנכס בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), הבנק דורש בדרך כלל מהלווים ייפוי כוח נוטריוני, בו בעלי הזכויות בנכס מייפים את כוחו של הבנק לפעול לרישום הזכויות בנכס על שם הלווים וכן לבקש מהגורמים הרלוונטיים השונים לרשום משכון או משכנתא, לפי העניין, לטובת הבנק.

החזר חודשי מקסימלי שהבנק יאשר מתוך ההכנסה הפנויה של הלווים לטובת המשכנתא, עפ”י החוק היבש אפשר להגיע עד 50% אך בפועל המקסימום זה 40% וכמובן שהשאיפה היא כמה שפחות.

הטאבו ביהודה ושומרון או לחילופין הטאבו הירדני, בעצם מתנהל כמו הטאבו הישראלי אך בשונה מהטאבו הישראלי מתנהל בשפה הערבית, ברישומים כתובים ידנית ואינו פתוח לעיון הציבור. הבעיות בטאבו ירדני הן:

1. רוב הרישום נעשה באמצעים מיושנים (כנ”ל לגבי רישום הערת אזהרה או כל שינוי שנעשה)
2. קיימת גישה מוגבלת למידע (על מנת להוציא נסח לא ניתן לפעול בצורה מקוונת)
3. קשה לדעת האם הקרקע מוסדרת (עברה פרצלציה) או לא

המונח “טאבו” מתייחס ללשכת רישום המקרקעין הפועלת מכוח חוק המקרקעין. בלשכה זו מנהלים את רישום הזכויות על נכסים בבעלות פרטית, או בחכירה שהועברה לרישום בטאבו. שם ניתן למצוא את הפרטים הרלוונטיים לרכישה או למכירה של נכסים אלה. לכל אדם הזכות לעיין בפנקס הרישום בטאבו ביחס לכל נכס תמורת תשלום אגרה. מסמך הרישום שמופק מן המחשב נקרא נסח טאבו.

זכות שכירות לזמן העולה על חמש שנים. תקופת החכירה מוגדרת בהסכם החכירה. בהסכמים הנפוצים בישראל תקופת החכירה הינה ל- 49 שנים, 98 שנים. חכירה של למעלה מעשרים וחמש שנה, הינה “חכירה לדורות”.

המונח “חברה משכנת” מתייחס לגורם אשר מוסמך על ידי מנהל מקרקעי ישראל לנהל את רישום זכויות המקרקעין בנכסים אותם הוא בנה על המקרקעין של המדינה (המנוהלים על ידי מינהל מקרקעי ישראל). כאשר נרכשת דירה מחברה משכנת, יחתום המנהל על הסכם חכירה מול כל אחד מהרוכשים אשר יעניק לו את הזכות בדירה. אך משלב זה ינוהלו כל הרישומים על המקרקעין כולל רישום הפרוייקט בלשכת רישום המקרקעין לכשיתאפשר הדבר, הנפקת אישורי זכויות, הוצאת כתבי התחייבות לרישום משכנתא וכדומה, על ידי החברה המשכנת, וזאת עד להעברת הרישומים על הנכס למינהל מקרקעי ישראל. כאשר הלווים מבקשים משכנתא על נכס הרשום בחברה משכנת, ידרוש הבנק קבלת אישור זכויות וכתב התחייבות לרישום משכנתא מהחברה המשכנת. לדוגמא: בני זוג רצו לרכוש דירה יד שנייה בפתח תקווה. במהלך תהליך הרכישה, התברר כי ניהול רישומי הזכויות על הדירה מתבצע על ידי חברת בניה מסוימת, שהייתה במקרה זה החברה המשכנת. לצורך קבלת המשכנתא הם נדרשו להמציא אישור זכויות וכתב התחייבות לרישום משכנתא מאותה חברת בניה.

כל התחייבות קבועה שתקופת סיומה עולה על 18 חודשים ביום הגשת הבקשה לבנק.

אחד המאפיינים החשובים של כל משכנתא הוא ההצמדה שלה למדד זה. ההצמדה למדד משפיעה על קרן ההלוואה שנותרה לתשלום – אם המדד עולה, קרן ההלוואה שנותרה לתשלום עולה באותו שיעור. חישובי ההצמדה מתבצעים מדי חודש. כאשר מדברים על “הצמדה למדד” בישראל, מתכוונים בדרך כלל למדד המחירים לצרכן – מדד המחושב על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ונערך על פי “סל תצרוכת” ממוצע הנקבע על ידי הלשכה. המדד מפורסם מדי 15 בכל חודש, ומבטא את שיעור האינפלציה בישראל.

הערת האזהרה הינה הערה הנרשמת בטאבו, על בסיס התחייבות של בעל זכויות בנכס לבצע עסקה (או להימנע מביצוע עסקה) הקשורה בנכס זה. בדרך כלל, מטרת הערת האזהרה הינה למנוע רישום עסקאות סותרות על אותו נכס (שיכולות להביא לכך שאותו נכס יימכר לשני גורמים שונים). לפני שהבנק ייתן לכם הלוואה לנכסים הרשומים בטאבו, הוא ידרוש, כאחד מהביטחונות, רישום הערת אזהרה נוספת לטובתו, בגין התחייבות של בעל הזכויות במקרקעין לרשום המשכנתא לטובת הבנק.

פעולה שיש לבצע לאחר קבלת האישור העקרוני מהבנק לנטילת משכנתא ולפני העברת הכסף בפועל ללווה. הודעה זו מועברת בצורת מסמך חתום לרשם המשכונות, כאשר בתוך המסמך מצוינת הבקשה של בעל נכס הנדל”ן ליצור משכון חדש על הנכס. בנוסף לכך, רישום משכון כוללת בקשה לבצע רישום עבור המשכון החדש. יש לציין, כי פעולה זו היא אחת מדרישות החובה של הבנק לקבלת משכנתא.

הכנסה נטו של הלווים פחות התחייבויות מעל 18 חודשים (הלוואות והתחייבויות שונות).

כל הכנסה קבועה שהלווה רשאי לקבלה באופן קבוע המגובה באסמכתאות ומדווחת לרשות המיסים ומשתקפת בצורה קבועה בחשבון.

הלוואת סולו היא הלוואה שניתנת על ידי גופים המציעים אשראי ללא ביטחונות הניתנת גם לפרטיים וגם לעסקים. אשראי ללא ביטחונות לעסקים יכול להינתן על ידי גופים פיננסיים בכמה מקרים. אפשרות אחת היא, שהעסק מתקשר עם הבנק כבר תקופה ממושכת וצבר מוניטין חיובי לאורך התקופה. מכיוון שכך, הבנק מרגיש מספיק בטוח ביכולת ההחזר של העסק כדי להעניק לו הלוואות סולו לעסקים. אפשרות נוספת, שזמינה לרוב במקרה של נתינת הלוואות סולו על ידי גופים חוץ בנקאיים, היא שהאשראי ניתן בריביות גבוהות למדי שמשקפות את הסיכון הגדול לאי החזר של ההלוואה. לעתים, כאשר היזמים אינם מצליחים לקבל הלוואה מהבנקים ולגייס ביטחונות נחוצים לצורך הקמת או תפעול העסק, הם יפנו לגופים חוץ בנקאיים. במקרים כאלו, מחיר הלוואות סולו לעסקים הוא יקר הרבה יותר בגלל הגופים מעוניינים לבטח את עצמם בצורה מקסימאלית.

או בשמו הנוסף: ”החזר חודשי“. זהו למעשה הסכום הנדרש לשלם לגוף המלווה מדי חודש בחודשו בגין המשכנתא, והוא כולל כאמור גם את הקרן וגם את הריבית. חשוב לדעת כי גובה התשלומים החודשיים עלול להשתנות בהתאם לשינויים במדד ו / או על פי לוח הסילוקין הנבחר. גם היחס בין הקרן והריבית עלול להשתנות מתשלום לתשלום.

היטל השבחה נמצא תחת התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. ההגדרה של היטל השבחה היא עליית שווי המקרקעין כתוצאה מאישור תכנית, שימוש חורג, הקלה, שיפור זמינות. היטל השבחה נגבה בעת מימוש (מכר או בנייה) לדוגמא: אם בנכס קיימת אפשרות לסגור מרפסת, לבנות עוד חדר על הגג, או כל אפשרות בניה פוטנציאלית אחרת שאם תנצלו אותה ערך הנכס יעלה – עליכם לשלם היטל זה (גם אם אתם לא מתכוונים לנצל את אפשרות ההשבחה / בנייה נוספת). על מנת לאמוד את שיעור היטל ההשבחה, יש לבדוק ברשות המקומית הרלוונטית מהו סכום ההיטל. בנושא זה מומלץ להתייעץ עם גורם מקצועי כגון שמאי מקרקעין ולתת ביטוי לתשלום זה בחוזה הרכישה.

תיק הלוואת המשכנתא נפתח לאחר שקיבלתם אישור עקרוני למשכנתא, ולאחר שסיכמתם עם הבנק את תנאי ההלוואה שלכם. הפעילות בתיק כוללת חתימה על חוזה ההלוואה ונספחיו, תשלום דמי פתיחת התיק בגובה של 360 ₪ בהלוואת לדיור וכן קבלת הנחיות לגבי פעולות הכרחיות למשכון הנכס.

במקרה שהדירה שברשות הלווים משועבדת לבנק מסוים, והם מעוניינים לקבל הלוואת משכנתא מבנק אחר (לסילוק ההלוואה הקיימת או לקבלת הלוואה נוספת בשעבוד אותה דירה), עליהם לקבל את הסכמת הבנק הראשון אשר לטובתו משועבדת הדירה. הסכמה זו, אם תינתן, יכולה להיות הסכמה לשעבוד נוסף ב”דרגה שווה” או ב”דרגה שנייה”. פירוש ההסכמה ל”דרגה שנייה”: שאם הדירה הממושכנת תמומש, הבנק האחר יקבל את חלקו לאחר מימוש הדירה רק לאחר שהבנק הראשון קיבל את מלוא יתרת הלוואת הלווה לו. לדוגמא: לבני זוג יתרת משכנתא של 600,000 ₪ על הדירה שלהם בבנק א’, ואילו היום הם רוצים לקבל מבנק ב’ הלוואה של 200,000 ₪ לכל מטרה, כנגד שיעבוד נוסף על הדירה. בנק א’ החליט לתת את הסכמתו לשעבוד נוסף על הדירה ב”דרגה שנייה”, כלומר: במקרה ובו יהיה צורך לממש את השעבוד ולמכור את הדירה כדי להחזיר את חובות בני הזוג כהן לבנקים, קודם כל יקבל בנק א’ את הכספים המגיעים לו מבני הזוג, ורק לאחר מכן (אם יישאר כסף) יקבל בנק ב’ את יתרת הסכומים שיוותרו מתמורת המכירה ועד לגובה ההלוואה אצלו.

החלפת הביטחון. החלפת הנכס המשמש כבטוחה להלוואה, בנכס אחר תוך רישום שיעבוד חדש להבטחת ההלוואה על הנכס החדש.

תקופה מוגדרת בהסכם ההלוואה, בה משולם החזר רק בגין הריבית בהלוואה ותשלום הקרן נדחה לאחר תום התקופה. קיימים שני סוגים של גרייס. גרייס חלקי – בו משולם רק החלק על חשבון הריבית. גרייס מלא – בו לא משולם כלל לא קרן ולא ריבית

כמעט כל פעולת בנייה, בין אם מדובר בהקמת מבנה חדש לחלוטין או בשינוי מעטפת או חזית של מבנה קיים, מחייבת קבלת היתר בנייה מהועדה המקומית לתכנון ובנייה. תוכנית ההגשה אשר מתארת את פעולת הבנייה המתוכננת ומוגשת לוועדה לצורך קבלת ההיתר, נקראת גרמושקה ושם נוסף הוא תשריט.

בחוק הישראלי, בר רשות או בר רשות במקרקעין הוא בעל רשות להשתמש במקרקעין שלא על פי אחת מחמש הדרכים המנויות בחוק המקרקעין. זכויות בר הרשות אינן מוסדרות בחקיקה אלא רק בפסיקה.

הזכות הראשונית במקרקעין. בעלי המקרקעין יכולים להשתמש במקרקעין ולמכור אותם כרצונם. על פי הפסיקה בעלות “טהורה” הינה רק זכות בעלות הרשומה על שם המוכר בלשכת רישום המקרקעין.

הבנק המרכזי של מדינת ישראל בראשו עומד נגיד בנק ישראל.

בניה צמודת קרקע (לא בנין) בצפיפות קטנה מ4 יחידות דיור לכל דונם.

על פי משרד השיכון והבינוי, בנייה רוויה הינה בנייה בצפיפות של 4 יחידות דיור לכל דונם, כאשר רמ”י, הרשות למקרקעי ישראל, מגדירה את הבנייה הרוויה כמבני מגורים משותפים בעלי 2 קומות ולפחות 4 יחידות דיור. בניה זו מופיעה בעיקר בשכונות חדשות המתוכננות להיבנות בשולי הערים במסגרת הליכי תכנון ערים ו/או במרכזי הערים בהם מוקמים מבני מגורים במסגרת פרויקטים שונים כגון: הקמת מבני מגורים בודדים על גבי מגרש פתוח, בניה במסגרת הליכי התחדשות עירונית (תכניות פינוי בינוי), הקמת מגדלי יוקרה וכדומה.

נכס המשמש כפיקדון להחזר ההלוואה, עירבון.

משרד הבינוי והשיכון מעניק ללווים העומדים בקריטריונים המוגדרים על ידו, זכאות להלוואה ממשלתית, לתקופה ארוכה ובתנאים נוחים. עולים חדשים זכאי משרד הבינוי השיכון, שהינם קרובי משפחה מדרגה ראשונה (אב/אם, דודים, סבא/סבתא, אחים/אחיות) יכולים לאחד את זכאותם, בכפוף לקריטריונים של משרד השיכון והבינוי.

אחוז מימון הינו היחס שבין סך המשכנתאות שניתנו והמובטחות בשעבוד על הנכס – לבין שווי הנכס. מומלץ לנסות להקטין את אחוז המימון של המשכנתא. זאת, מאחר והרגולציה וכן המודלים של הבנקים מובילים לתמחור יקר יותר של הלוואות באחוזי מימון גבוהים

אישור זכויות מונפק על ידי מנהל מקרקעי ישראל או חברה משכנת הפועלת מטעמו לפי העניין והמקרה ומפרט את הזכויות הרשומות לגבי נכס מסוים וכולל פרטי זיהוי של הנכס (גוש/ חלקה/מגרש/כתובת וכו’), בעלי הזכויות בנכס וגורמים שלטובתם רשומים שעבודים או עיקולים על הנכס.

היא אחת משישה סוגים של זכויות במקרקעין ומשמעותה שיעבוד של מקרקעין על ידי בעל זכות הבעלות, לטובת אחר, על מנת להבטיח את זכויותיו. בדרך כלל נרשמת משכנתא על מנת להבטיח החזר של הלוואה שניתנה לבעל הקרקע. הכוונה בדרך כלל היא להלוואה גדולה וארוכת טווח, שמטרתה על פי רוב היא רכישת הרכוש אשר ישועבד, אף כי אפשריים שימושים נוספים לכסף. המקרה הנפוץ הוא שעבוד נכס דלא ניידי (נכסי מקרקעין שלא ניתן להזיזם ולא מטלטלין)  לצורך רכישתו.

הוא אחד מחמישה סוגים של זכויות במקרקעין ומשמעותה שיעבוד של מקרקעין על ידי בעל זכות הבעלות, לטובת אחר, על מנת להבטיח את זכויותיו. בדרך כלל נרשמת משכנתא על מנת להבטיח החזר של הלוואה שניתנה לבעל הקרקע. הכוונה בדרך כלל היא להלוואה גדולה וארוכת טווח, שמטרתה על פי רוב היא רכישת הרכוש אשר ישועבד או יפוצו, אף כי אפשריים שימושים נוספים לכסף. המקרה הנפוץ הוא שעבוד נכס דלא ניידי)נכסי מקרקין שלא ניתן להזיזם ולא מטלטלין) לצורך רכישתו

אדם אשר נטל הלוואה מבנק למשכנתאות/מוסד פיננסי אחר (לאחר קבלת ההלוואה)

ערב הוא אדם המתחייב לקיום חובו של אדם אחר כלפי צד שלישי. במקרה של הלוואת משכנתא, הערב מתחייב לקיום חובו של הלווה כלפי הבנק, במידה והלווה לא פורע את ההלוואה בכפוף לתנאים המפורטים בחוק הערבות, תשכ”ז-1967.ישנם גם ערב תומך וערב ממשכן. ערב תומך, משלם חלק מן ההחזר החודשי של הלווה. ערב ממשכן, הוא בעל הזכויות בנכס ואת זכויותיו בנכס המוסד המלווה משעבד.

כל משכנתא מורכבת מקרן וריבית. קרן המשכנתא היא סכום ההלוואה המקורי, אותו הלווים מקבלים מהבנק. הקרן יכולה להיות צמודה למדד כלשהו (לדוגמא מדד המחירים לצרכן), או לא צמודה, בהתאם למסלול המשכנתא שנבחר.

המחיר אותו משלם הלקוח בעבור הכסף שלווה מאת הבנק. הריבית בדר”כ היא במונחים שנתיים.

סכום הכסף הקיים ברשותו של הלווה. כסף “מהבית”- לא מהלוואות.

שעור מימון הוא היחס שבין סך המשכנתאות הניתנו ומובטחות בשעבוד על נכס – לבין שווי נכס. מומלץ לנסות להקטין את אחוז המימון של המשכנתא. זאת, מאחר והרגולציה וכן המודלים של הבנקים מובילים לתמחור יקר יותר של הלוואות באחוזי מימון גבוהים.

או בשמו הנוסף: ”החזר חודשי“. זהו למעשה הסכום הנדרש לשלם לגוף המלווה מדי חודש בחודשו בגין המשכנתא, והוא כולל כאמור גם את הקרן וגם את הריבית. חשוב לדעת כי גובה התשלומים החודשיים עלול להשתנות בהתאם לשינויים במדד ו / או על פי לוח הסילוקין הנבחר. גם היחס בין הקרן והריבית עלול להשתנות מתשלום לתשלום.

לוח סילוקין – לוח הסילוקין הוא מסלול החזר המשכנתא בו בוחר הלווה לאחר בחינת מגוון ההצעות שניתנו לו. ישנו מגוון של לוחות סילוקין:

• לוח שפיצר – החזר הקרן והריבית בהלוואה מבוצע בתשלומים חודשיים קבועים (בהלוואה צמודת מדד ההחזר החודשי הקבוע צמוד למדד), כאשר רכיב הריבית הולך ופוחת בכל תשלום בעוד רכיב הקרן הולך ועולה. כך, סך התשלום החודשי נותר ללא שינוי. עם זאת, בריביות משתנות עשוי התשלום החודשי הקבוע להשתנות בהתאם לריביות.
• קרן שווה – לוח סילוקין מסוג קרן שווה התשלום החודשי מורכב מסיכום שני חלקים: א.תשלום קבוע על חשבון קרן ההלוואה (הסכום שלוויתם, מחולק במספר חודשי ההלוואה) ב.תשלום הריבית על יתרת הקרן (החלק אותו עוד לא החזרתם).מכיוון שמדי חודש יתרת קרן ההלוואה הולכת וקטנה, כך גם התשלום בגין הריבית ילך ויקטן עם הזמן. כלומר, אם מתעלמים משינויי מדד או ריבית – התשלומים החודשיים הולכים ויורדים לאורך תקופת ההלוואה. שיטת קרן שווה קיימת רק בחלק ממסלולי ההלוואות.
• בלון/ בוליט – בוליט היא הלוואת בלון, סכום כסף שנותן הבנק ועבורו הלווה מחזיר מדי חודש רק את הריבית (בלון חלקי) או ללא תשלום כלל (בלון מלא). את קרן ההלוואה הלווה ישלם בסוף התקופה.
• בלון חלקי – בשיטת החזר זו, משלמים בכל חודש את הריבית והפרשי הצמדה ו/או שער, אם קיימים. בתשלום האחרון של ההלוואה משולמים מלוא סכום הקרן והריבית, כולל הפרשי הצמדה ו/או שער, אם קיימים.
• בלון מלא – בשיטה זו קיים רק תשלום אחד המשולם בתום תקופת ההלוואה, וכולל החזר על חשבון הקרן והריבית שנצברה. בהלוואות צמודות מדד או מט”ח, נוספים לסכום החזר זה גם הפרשי הצמדה ו/או שער.
• גישור – נועדה לגשר על פער תזרימי שנוצר במצבים כמו רכישת דירה חדשה לפני מכירת דירה קיימת. היא מיועדת לתקופה קצרה, בדרך כלל שנה עד שלוש שנים, ולרוב מתוכננת כך שעד תום תקופת הגישור הלווה ישלם רק את הריבית ואת ההצמדה (אם יש), מה שיאפשר למכור את הדירה הנוכחית בנחת. עם מכירת הדירה, או בסיום תקופת הגישור, תחזירו את קרן ההלוואה בתשלום אחד.

זוהי הלוואת משכנתא הניתנת באחוז ריבית קבוע שאינו משתנה עם הזמן. כאשר הריבית במשק נמוכה, זהו לרוב פתרון משתלם, אולם קיימים שיקולים רבים שיש לקחת בחשבון לפני שלוקחים משכנתא בריבית קבועה שכן היא יקרה יותר מהמשתנה מאחר ועלות הגיוס של הגורם המלווה נקבעת לפי אורך תקופת ההלוואה. ככל שארוכה יותר כך המסלול הזה יקר יותר והחשיפה לעמלות פירעון גבוהות.

זוהי משכנתא שהריבית שלה כפופה לשינויים במשק ובשוק הנדל“ן הישראלי והבין לאומי, ומכאן שסכום התשלום צפוי להשתנות מעת לעת.

השלב הראשון בתהליך קבלת המשכנתא הוא הגשת הבקשה להלוואה, הנקראת גם בקשת הגשה לאישור עקרוני. במסגרת הפניה תתבקשו לתת פרטים ראשוניים הקשורים בכם ובנכס אותו אתם מעוניינים לרכוש (גם אם אין לכם עדיין את הפרטים המדויקים של הנכס) ולאחר חיתום קצר של הבקשה, תקבלו תשובה לבקשתכם. אישור זה מהווה מעין “אור ירוק” כללי להמשך התהליך – מעין בדיקה מוקדמת של גובה המשכנתא אותה אתם יכולים לקבל. חשוב לדעת: בחלק מהבנקים, בשלב הראשון  ניתן להגיש  בקשה לאישור עקרוני בלבד (שלא בנוכחות פיזית בסניף) לא קיימת חובה לנכס ספציפי

החזר הקרן והריבית בהלוואה מבוצע בתשלומים חודשיים קבועים (בהלוואה צמודת מדד ההחזר החודשי הקבוע צמוד למדד), כאשר רכיב הריבית הולך ופוחת בכל תשלום בעוד רכיב הקרן הולך ועולה. כך, סך התשלום החודשי נותר ללא שינוי. עם זאת, בריביות משתנות עשוי התשלום החודשי הקבוע להשתנות בהתאם לריביות.

בשיטת קרן שווה התשלום החודשי מורכב מסיכום שני חלקים:

תשלום קבוע על חשבון קרן ההלוואה (הסכום שלוויתם, מחולק במספר חודשי ההלוואה) תשלום הריבית על יתרת הקרן (החלק אותו עוד לא החזרתם). כיוון שמדי חודש יתרת קרן ההלוואה הולכת וקטנה, כך גם התשלום בגין הריבית ילך ויקטן עם הזמן. כלומר, אם מתעלמים משינויי מדד או ריבית – התשלומים החודשיים הולכים ויורדים לאורך תקופת ההלוואה. שיטת קרן שווה קיימת רק בחלק ממסלולי ההלוואות ובחלק מהבנקים.

ריבית הפריים היא הריבית הבסיסית של הבנקים. היא מבוססת על ריבית הבסיס של בנק ישראל, בתוספת מרווח קבוע של 1.5%, כלומר: אם ריבית בנק ישראל היא 0.1% – ריבית הפריים תהיה 1.6%.

מודד את השינוי לאורך הזמן בין מחירו העדכני של “סל” מצרכים ושירותים (הנקבע על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה), לבין מחיר אותו “סל” בתקופת הבסיס. ההשוואה נעשית באחוזים או בנקודות, ומפורסמת בכל 15 לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.