מהן עשרת הטעויות הכי גדולות שאנשים עושים במשכנתא שלהם

אחרי לא מעט שנים בעולם המשכנתאות, אני מודה שאני לומד כל יום מחדש, ואין דבר כזה שאני יכול לומר ש "אני יודע הכל".

יחד עם זאת, אני יכול לראות כבר מהיום הראשון את אותן הטעויות שאנשים חוזרים עליהן כל פעם מחדש, ניסיתי לרכז לכם את 10 הטעויות הכי מרכזיות שאני חושב שאנשים עושים במשכנתא שלהם (שעולות להם הרבה מאוד כסף!) ואם הם רק היו מכירים אותן הם היו יכולים לשלם הרבה פחות או לא לקבל קנסות של מאות אלפי שקלים.

לאלו שקוראים את הבלוג שלי הרבה שנים, אתן לכם אתגר – מצאו טעות משכנתא נפוצה שלא ציינתי במאמר זה (בכוונה) במדור התגובות.

טעות מספר 1 – לא יודעים לתכנן את ההחזר החודשי שלכם

לדעתי, אחד הדברים הכי חשובים להבין זה שמהות המשכנתא זה ההחזר החודשי שאתם מקציבים לטובת המשכנתא, יש לזה השלכות אדירות בבחירת המסלולים (צמודי מדד או נטולי מדד), שנות המשכנתא ועוד.

הטעות כאן מתחלקת לשני חלקים:

א. בחירת החזר חודשי נמוך מדי – לפעמים הבדל של 500 ש"ח בהחזר החודשי יכול להוביל לחיסכון של עשרות אלפי שקלים ריביות לעתיד ולכן לא כדאי למהר ולהחליט שמחזירים "מעט מדי" בחודש אם אתם יכולים להחזיר יותר.

ב. בחירת החזר חודשי גבוה מדי – זה לדעתי הרבה יותר מסוכן מהסעיף הקודם (שם הפסדנו כסף כי יכולנו לחסוך ריביות), אבל אם נבחר החזר חודשי גבוה מדי, אנחנו יכולים ממש להיכנס למשבר, המשכנתא יכולה לחזור בגין אי כיסוי בבנק ומפה זה מפולת שלג.

דוגמא מהחיים:

זוג בונה לבד את התמהיל שלו ולוקח 1 מיליון ש"ח משכנתא, מכיוון שהוא לבד והוא חושש (זו פעם ראשונה שהוא לוקח משכנתא) הוא בוחר לקחת משכנתא ל- 27 שנים ולהחזיר 5,500 ש"ח בחודש.

אילו הוא היה נעזר באיש מקצוע אובייקטיבי, הוא יכול היה לבחור בהחזר של 1,000 ש"ח גבוה יותר (6,500 ש"ח במקום 5,500 ש"ח), זה היה עוזר לו לקצר את תקופת המשכנתא ב- 7 שנים שלמות (20 שנה במקום 27 שנים) ולחסוך תשלומי ריבית בסך 229,000 ש"ח.

אני חוזר שנית, עליה של 1,000 ש"ח בלבד הוזילה לאותו זוג גם 7 שנות משכנתא וגם קרוב ל- 230 אלף תשלומי ריבית לאורך השנים כל זאת בזכות ייעוץ מקצועי שלא מגיע ממקום של פחד וחשש אלא ממקום של הבנת המציאות כפי שהיא.מה עושים בשביל להימנע?

ולכן, תקדישו הרבה זמן לבחירת ההחזר החודשי שלכם, זה הפרמטר אולי הכי חשוב במשכנתא.

החזר חודשי יכול להיקבע באחוז מסוים מסך ההכנסה נטו שלכם (לדוגמה 25% או יותר) אבל הוא משתנה ממשפחה למשפחה ולכן כדאי להקדיש כמה שיותר מחשבה אישית בנושא ולא לקבל כללי אצבע כלליים מדי על החיים שלנו.

טעות מספר 2 – להתייעץ עם חברים, צ'אט וכו'

הבלוג הזה קיים כבר קרוב ל- 15 שנה ותמיד אמרתי אותו הדבר, אתם כאן בשביל ללמוד, להכיר, להבין מה אתם לא יודעים ולפתח את זה עוד ועוד.

אבל שום בלוג, צ'אט ובוודאי לא חבר שלקח לפני חודשיים את המשכנתא הראשונה בחייו, יכול לייעץ לכם בנושא רגיש ומקצועי כמו משכנתא.

דוגמא מהחיים:

זוג לקח משכנתא דרך יועץ משכנתא והוא פוגש את החברים שלו שגם כן לוקחים משכנתא בשלב זה.

הזוג החדש (זה שצריך משכנתא) שואל את עצמו "למה לקחת ייעוץ אישי", אני פשוט אשתמש באותו התמהיל שבנו לחברים שלו.

הבעיה: זה ממש לא אותו זוג, זה לא אותו כושר החזר, לא אותן יכולות ואם אותו יועץ היה מייעץ לזוג החדש, הוא היה מייעץ משהו אחר לגמרי.

ועכשיו בשביל לחסוך כמה אלפי שקלים עבור ייעוץ אישי, יש מצב שהם ישלמו עוד עשרות אלפי שקלים נוספים על ריביות והצמדות לבנקים.

מה עושים בשביל להימנע?

משכנתא כדאי לתכנן עם איש מקצוע וגם זה לאחר שאתם לבד למדתם והכרתם את החומר, אל תעשו לעצמכם חיים קלים ותעתיקו תמהיל כזה או אחר מחבר או מהצ'אט, התוצאות שלו יכולות להיות הרסניות לריביות שתשלמו בסוף.

טעות מספר 3 – לוקחים הרבה כסף במסלולים צמודי מדד

מסלולים צמודי מדד יכולים להיות נהדרים לתקופות ממש מסוימות (כאשר המדד נמוך), לאורך זמן הנטייה של המדד היא לעלות ולכן גם אם לקחת מסלול צמוד מדד ובשנתיים הראשונות המדד היה מאוד נמוך (היו שנים שהוא היה אפילו שלילי), זה לא אומר כלום, כי יום אחד הוא יעלה וכל מה שחסכתם יילך לאיבוד.

דוגמא מהחיים:

מי שלקח משכנתא על סך 1 מיליון ש"ח בשנת 2023 והיא הייתה צמודה למדד הוא שילם כבר 12.7% מדד, זה אומר שלמשכנתא שלו הצטרפו עוד 127,000 ש"ח מיותרים שהוא לא היה חייב לשלם אותם.

מה עושים בשביל להימנע?

ולכן, אני לא אומר לא לקחת מסלולים צמודי מדד, אבל אני אומר מאוד להיזהר ובעיקר לעקוב אחרי הביצועים של המסלולים הללו ולראות אם לא פוגעים בנו יתר על המידה.

אני מניח שאם תקחו איש מקצוע שילווה אתכם בבניית התמהיל, הוא יזהיר אתכם בדיוק כמוני ממסלולי המדד וייעץ לכם להתרחק או לקחת ולהשגיח מקרוב קרוב.

טעות מספר 4 – לא יודעים לחשב כמה קנס ישלמו בעת מחזור או סילוק המשכנתא

התקופה בה אנחנו נמצאים המאופיינת בריביות גבוהות, נושאת בחובה סיכון אדיר ללוקחי המשכנתא.

מצד אחד, יש רצון לקחת ריביות קבועות על מנת לקבל ביטחון מהריביות שעולות שוב ושוב, ומצד שני לא הרבה יודעים שכאשר הריבית תרד, ואנחנו נבקש למחזר את המשכנתא (או להחזיר חלקים מהמשכנתא) אנו צפויים לגלות שהבנק רוצה עבור מחזור משכנתא או פרעונה המלא קנסות של עשרות אלפי שקלים (מספר האנשים שישלמו קנסות של 50,000 וצפונה יהיה עצום).

דוגמא מהחיים:

מי שייקח משכנתא של 1 מיליון ש"ח היום ל- 30 שנה במסלול קבוע (לדוג' ב- 4.8%) וירצה למחזר אותה בעוד 2 שנים לריבית טובה יותר, במידה והריבית הממוצעת בשוק תרד ב- 1% הוא יצטרך לשלם 115,000 ש"ח עמלת פרעון.

אני חוזר שנית, נניח שלקחת היום מסלול משכנתא קבוע ל- 30 שנה על סך 1 מיליון, ונניח שתרצו למחזר אותו (או לסלק אותו בעוד שנתיים, במידה והריבית במשק תרד באחוז, הבנק יבקש מכם 115,000 ש"ח קנס משכנתא!!

מה עושים בשביל להימנע?

אם תדעו את החוקיות של עמלת הפרעון המוקדם במשכנתא, מתי יש ומתי אין וממה היא נובעת, תוכלו כבר היום לעשות מספר פעולות על מנת לצמצם את הבעיה העתידית שיכולה לפגוע בנו משמעותית שהריבית תרד.

מומלץ לשלב פחות ריבית קבועה בימים כאלו שאנו חושבים שהריבית תרד, מומלץ לקצר את תקופת המסלול הקבוע ומומלץ לבקש את הריבית הכי טובה עבורו על מנת שהפרשי הריביות בעתיד יהיו נמוכים ולכן הקנס יהיה נמוך.

טעות מספר 5 – לא בודקים את המשכנתא שלקחתם לפחות אחת לשנה

חשוב שתדעו, גם אם לקחתם את היועץ הכי טוב בעולם וגם אם הוא השיג לכם את הריביות הכי טובות שאפשר, כל זה טוב ויפה רק לשלב זה.

בעוד שנה או שנתיים, כל השוק הכלכלי יכול לקבל שינוי חד וכל מה שנבנה ונרכש מהבנק עם דם יזע ודמעות כבר לא שווה, ובעצם אתם מתחילים לאבד כסף כל חודש.

דוגמא מהחיים:

זוג לקח משכנתא בשנת 2021, כאשר 50% ממנה הם במסלול קל"צ של 3.5% ושאר הכסף במסלול פריים ומשתנה צמודה כל חמש שנים, המשכנתא שלהם הייתה נהדרת לאורך שנת 2021 +2022

אבל בדיוק פה היא התחילה להתקלקל, הפריים עלה בחדות ופתאומיות והמדד לא עצר, היה חובה עליהם לשנות את התנאים שלהם בשנת 2023 או לכל המאוחר בשנת 2024.

אבל בגלל שהם לא בודקים אחת לשנה, הם לא הבינו כמה המצב שלהם לא טוב והם לא הבינו שכרגע רק 50% מהמשכנתא תורמת להם ו- 50% מהמשכנתא שלהם לוקחת אותם אחורה.

היום 3-4 שנים לאחר מכן הם מתחילים להבין את זה, אבל זה כבר עלה להם עשרות אלפי שקלים שלעולם לא יחזרו אליהם.

מה עושים בשביל להימנע?

לפחות פעם בשנה (למיטיבי לכת, אפילו פעמיים) אתם מפיקים דוח יתרות ובודקים אם המשכנתא שבניתם עדיין טובה, האם החשיבה האסטרטגית הוכיחה את עצמה או צריך לשנות כיוון והאם הריביות שקיבלתם היום עדיין טובות בעוד 2-4 שנים.

רק באמצעות בדיקה אחת לשנה תוכלו להשיג הישגים משמעותיים לאורך השנים ולשמור על המשכנתא טובה ואיכותית לאורך זמן.

מומלץ להיעזר באנשי מקצוע שנותנים לכם ליווי שנתי ואז אתם פשוט יודעים אחת לשנה אם יש משהו לתקן או שפשוט ממשיכים לשנה נוספת.